La Ley de Copropiedad 21.442 y el Registro Nacional de Administradores han introducido un significativo cambio en la gestión de condominios: el sistema de reclamaciones y sanciones.
Este mecanismo, diseñado para garantizar una administración eficiente y transparente, ha generado diversas interrogantes entre los administradores.
EDSI organizó un webinar para abordar el tema, y en este artículo profundizaremos en los aspectos clave de este sistema, su funcionamiento y las implicancias para quienes ejercen esta función.
¿Qué es el Sistema de Reclamaciones y Sanciones?
Este webinar contó con la participación de Romina Herrera, directora de EDSI y Boris Reyes, abogado experto en copropiedad y asesor de comunidades en seguridad privada.
Herrera tomó la palabra y recordó que todos los administradores están sujetos al plazo de 18 meses a partir de la publicación del Registro Nacional de Administradores para inscribirse en el mismo. El plazo vence en septiembre de 2025.
“Todos deben inscribirse para ejercer sus funciones y acreditar sus conocimientos, de allí que EDSI recomienda capacitarse bien, para evitar contratiempos ante las autoridades. La formación técnica en administración de comunidades es la manera más directa de evitar reclamaciones y sanciones”, indicó Herrera.
Y también definió al sistema de reclamaciones y sanciones como una herramienta legal que permite a las comunidades de condominios presentar denuncias formales ante las Seremis de Vivienda y Urbanismo (SERVIU) en contra de administradores que incumplan sus obligaciones.
Este mecanismo -dijo- busca asegurar que los administradores actúen en el mejor interés de la comunidad y que se respeten los derechos de todos los copropietarios.
¿Por qué es importante este Sistema?
El abogado Boris Reyes explicó de forma amplia esta herramienta legal, y explicó que “la implementación de este sistema responde a la necesidad de contar con un mecanismo de control y fiscalización de la gestión de los administradores. Algunos de los beneficios que aporta son:
- Mayor transparencia: Obliga a los administradores a llevar un registro detallado de sus acciones y decisiones.
- Protección de los copropietarios: Permite a los copropietarios defender sus derechos en caso de sentir que sus intereses no están siendo representados adecuadamente.
- Mejora en la calidad de la administración: Incentiva a los administradores a desempeñar sus funciones de manera más profesional y responsable.
A continuación detallamos los principales puntos de información que Reyes explicó en el webinar sobre el Sistema de Reclamaciones y Sanciones.
¿Quiénes pueden presentar una reclamación?
De acuerdo con la ley, pueden presentar una reclamación:
- El comité de administración: El órgano representativo de la comunidad.
- Un porcentaje de copropietarios y/o arrendatarios: Este porcentaje se define en el reglamento de copropiedad.
¿Cuáles son las causas de la reclamación?
Las reclamaciones pueden presentarse por diversos motivos, entre ellos:
- Incumplimiento de las funciones del administrador: Cuando el administrador no cumple con las obligaciones establecidas en la ley 21.442 o en el reglamento de copropiedad.
- Malversación de fondos: En caso de que el administrador utilice los fondos del condominio para fines personales.
- Negligencia en la gestión: Cuando el administrador no realiza las acciones necesarias para mantener el condominio en buen estado.
¿Cuáles son las sanciones?
Las sanciones que pueden aplicarse a un administrador infractor son variadas y van desde una simple amonestación hasta la suspensión del ejercicio de la función.
Algunas de las sanciones más comunes son:
- Leves: amonestación por escrito
- Menos graves: amonestación por escrito y/o multa a beneficio fiscal de 1 a 4 UTM
- Graves: suspensión de 1 a 3 años del Registro Nacional de Administradores de Condominios y/o multa a beneficio fiscal de 5 a 10 UTM
- Gravísimas: Eliminación del Registro Nacional de Administradores de Condominios y/o multa a beneficio de 5 a 10 UTM
¿Cuál es el procedimiento para presentar una reclamación?
El procedimiento para presentar una reclamación por parte de las comunidades se realizará en la plataforma Ley de Copropiedad Inmobiliaria, en el sitio www.minvu.cl
1.-Ingreso a plataforma con Clave única
2.- identifique el Condominio y adjunte reglamento de copropiedad y certificado de acogimiento a régimen.
3.- Ingrese los datos del administrador y adjunte documento que que respalde su vínculo con el condominio (acta o contrato de prestación de servicios)
4.- Adjunta acta de elección del Comité de Administración y acta de reunión donde se acuerda el reclamo.
5.- Ingrese reseña especificando el reclamo.
Recomendaciones para los Administradores
Para evitar ser objeto de una reclamación, los administradores deben:
- Conocer la ley y el reglamento de copropiedad: Es fundamental que los administradores estén al tanto de sus obligaciones y de los derechos de los copropietarios.
- Mantener una comunicación transparente con los copropietarios: Informar periódicamente sobre la gestión del condominio y responder a las consultas de los copropietarios.
- Llevar un registro detallado de todas las actividades: Esto permitirá justificar las decisiones tomadas y facilitar la auditoría de la gestión.
- Contratar un seguro de responsabilidad civil: Este seguro protegerá al administrador en caso de ser demandado por un copropietario.
Para conocer en detalle más de este tema puedes acceder a la grabación del webinar que te dejamos más abajo, o puedes solicitar asesoría al Abogado Boris Reyes al correo [email protected].
